董藩教授质疑萧灼基委员的房价观点
2006年03月11日 星期六
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2006年03月11日10:01
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董藩教授质疑萧灼基委员的房价观点
人民网记者 霍增龙

  3月5日,国务院总理温家宝在政府工作报告中强调,要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。全国政协委员萧灼基在“两会”上,就目前房产价格过高、不少老百姓买不起房的情况发表了一些观点,在学界和业界引起了强烈反响。

  近日,北京师范大学的经济学者董藩教授对萧灼基教授的观点提出一些不同的看法。为了让广大网友能全面了解不同的学术观点,记者电话采访了董藩教授。

  记者:日前萧灼基委员在“两会”上关于控制房产价格的发言,被媒体炒得沸沸扬扬,这个情况您知道吗?

  董藩:这个情况我知道。3月5日他的意见被媒体披露后,我就接到了业内人士的电话,询问我的看法,但是被我拒绝了。因为一来我很尊重萧教授,一直尊他为师长;二是我完全同意他“降低老百姓的购房压力”的基本出发点;三是我不想被认为在“炒作自己”;四是我可能会惹上麻烦,至少可能有很多不同意见会指责我、批判我。

  记者:那么为什么你现在又愿意出来说话呢?

  董藩:3月6日,中央电视台“媒体广场”又重点报道了萧灼基教授的看法,我感到他的观点影响太大了。我对这个行业也有研究,如果我不说,其他人也不说,这就意味着房地产学术界默许了他的观点。如果没有人表示异议,其中的一些不当看法可能会误导决策。我认为他的某些观点根本就是错误的。

  记者:那您为什么认为萧教授的观点是错误的呢?

  董藩:比如说他认为政府应该降低土地批用价格,以此来降低成本,从而降低房屋价格。这个建议显然是会让开发商高兴的,但却是错误和不可行的。为什么呢?首先,这是违反经济规律的。土地资源虽常被看作是公共资源,但拿出来用于出让的土地就已经变成了商品,政府与需求者之间按照市场规则交易,其价格应该通过市场确定。其次,从微观上看,土地价格确实是房价的构成部分之一,但是真正决定房地产价格水平的是市场供求,当前主要是市场需求出了问题。如果不是市场需求太大,市场供给无法适应,房地产行业有钱可赚,土地怎么可能拍出高价?如果需求极度萎靡,房价低于先期的地价也是合理的。显然,萧灼基教授颠倒了因果关系,这种看法也违反了房地产经济学原理。

  记者:萧灼基委员认为在开发商方面,应该通过税收杠杆控制其获得暴利。你认为这个建议如何?

  董藩:首先,在市场经济条件下,就不存在一个“利润率应该多高”的问题。在计划经济时代和有计划的商品经济时期,我们对基本建设领域规定了“法定润”,利润水平确实很低,但那时的体制与今天不同,而且也只是针对国有和集体企业。实践证明那样做是错误的,所以邓小平同志才提出要在这个领域进行改革,进行市场化探索。在市场经济条件下如何能进行企业利润管制?给所有企业派会计、审计人员吗?他们会被“收买”的!其次,即使有人给出了一套利润管制方案,怎么能做到不伤害市场呢?如同男女青年谈恋爱,都说双方是自由的,互相尊重,但又都给对方规定了许多条条框框,发现“越轨”就拳脚相向,这样恋爱能谈下去,并结婚生孩子吗?我也主张对房地产业进行调控,但调控依据一定要科学,措施要得当。

  记者:那么运用税收来控制有什么不好吗?

  董藩:问题是萧教授对房地产税收问题的认识是不够清晰的。这也许可能是媒介传播出现失误吧。不过我从媒介知道的信息是,他一方面指出,“在开发商方面,应该通过税收杠杆控制其获得暴利”,另一方面又说,“降低房价,还有一个途径就是降低成本……要减少税种,现在一个房子从设计、勘探、建筑到销售要收十种税,有些可以取消,有些可以合并,这样房价才会真正降低”。我认为这个是前后矛盾的。刚说完减税,又说要加税,作用不就相互抵消了吗?通过哪些税种来“控制获得暴利”呢?设计出来这些税种不也得放到“设计、勘探、建筑到销售”这些环节吗?房地产税收问题,也是一个复杂的问题,我也主张利用税收手段调控房地产业,但一定要给出一个科学的、妥善的方案才行。

  记者:萧教授认为“提高工资水平,特别是职工、低收入人群的工资水平,才能解决‘买房难’的问题”。而且他不同意提高房屋购买的首付比例,这两个建议应该都是对老百姓有利的呀!

  董藩:这个观点看似正确,但似乎很难解决问题。我相信今年大家的收入都会提高,这也是我乐意看到的局面。但会提高多少呢?政府有多大的财力给全体职工大幅度增加工资呢?对提升住房的购买力会有多大帮助呢?工资增加了,房价会停止不动吗?答案应该是很明显的。而且我们不能只考虑住房问题,不考虑金融风险问题;不能只考虑当前的消费需要,不考虑可持续发展问题。而且,若再降低首付,居民的购买力大增,如果没有配套的约束政策,房价上涨的压力就出现了,甚至难以控制——这不与调控的目的完全背道而驰了吗?

  记者:那么您认为应该如何解决现在房屋价格过高,很多老百姓买不起房的问题呢?

  董藩:我认为解决房价问题的基本思路有五条。一是在土地保护政策允许的范围内,适当增加土地供给,进而增加住房供给;二是调控房地产市场的结构,引导市场多供应中低档住房;三是适当增加开发商的竞争,促使价格谈判向有利于消费者的方向转化一些;四是调控房地产需求,利用消费政策适当压低需求总量,控制过度消费、炫耀消费、买而不住这些现象的发生;五是加快住房保障制度建设,解决中低收入家庭的居住压力问题。我主张对中低收入家庭实施“货币化梯度补贴方案”,不过我要在适当时候才能公布我的看法。

  从采访中我们不难看出,和萧灼基委员一样,董藩教授对国内房地产行业的发展很关心,而且也希望改变目前房产价格过高,不少老百姓买房困难的局面。他们的出发点都是好的,而在学术上出现争鸣也是很正常的。不过从中我们也可以看出,房地产目前的状况也的确复杂,任何草率的行动都有可能让整个局面变得更加混乱。我们将两种对立的观点呈现在广大网友面前,也是希望大家能更全面地来审视我国当前的房地产业。

  (董藩,男,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师。)


来源:人民网
(责任编辑:李镭)
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